大阪 オフィスビル・貸事務所の賃貸物件検索サイト ｜HOME｜サイトポリシー｜

｜HOME｜特選オフィス物件情報一覧｜エリア別オフィス物件検索｜エリア別倉庫・工場物件検索｜会社案内｜よくある質問（FAQ）｜

ご移転計画時・・・ 物件探しの期間　二重家賃　仲介手数料　ご依頼によるメリット　条件面　空室状況 オフィス選び・・・ 見学物件数の目安　不動産会社のセレクト条件　契約面積と実質面積の相違 地震対策　事務所面積目安 仮契約・本契約・・・ 契約前の条件確認　契約前の契約書内容確認 移転準備時・・・ 内装等の業者セレクト

物件探しの期間 何ヶ月位前から物件探しを始めるのが良いのですか？ 移転予定日から7〜8ヶ月前がベストです。「そんなに前から・・・」とお思いでしょうが現在ご入居中のビルの解約予告期間をお調べ下さい。賃貸マンションなどとは違い貸ビルの場合少々長く、一般的な解約予告期間は6ヶ月となります(短いもので3ヶ月。中にはごく稀に1ヶ月というものもあります)。ビルを探し始めて仮契約に至るまで約1〜2ヶ月間、プラス解約予告期間となり結果7〜8ヶ月前となります。ただ実際は、そんな前から探し始めるケースは余程の大きな会社様であり、一般的にはもっと短縮されます。二重家賃の件についてもご相談いただければ当社が解決させていただきます。 二重家賃 3ヶ月先位には今より広い事務所に移転したいと思っていますが現在入居中ビルの解約予告期間が6ヶ月もあって、どうしても二重家賃が発生してしまいます。何とかならないものでしょうか？ 新事務所の貸主様に二重家賃分を免除いただく方法が最近の傾向です。現在入居中のビルの貸主様に解約期間の短縮をご相談されてもほとんど無理のようです。ですから物件探しを行う際、交渉事にこの点を踏まえておく必要性があります。 今入居中ビルの契約更新をしたばかりですが中途でも移転は可能ですか？ ごく稀にペナルティーの発生するものもありますが、ほとんどのケースで可能です。契約通りの解約予告をすれば退去できます。 仲介手数料 不動産屋に依頼をしようと思っていますが仲介手数料はいくら位かかるのですか？また、その不動産屋で成約に至らなかった場合も手数料は必要なのですか？ 法律で定められた賃貸物件の仲介手数料は、賃料の1ヶ月分とその消費税プラス分までで、これ以上のご請求はありません。又、成約に至らなかった場合には一切手数料はかかりません。あくまでも成功報酬となります。 ご依頼によるメリット 自分自身で空室を探して廻ろうと思っていますが、不動産屋に依頼するとどんなメリットがあるのですか？ まずは情報量の豊富な不動産屋であることが大前提となりますがメリットとしては以下のようになります。 (1) ご希望条件と望まれる使い勝手をお伝えすればそれに見合う物件を抽出してもらえ、それらの的をついた物件の見学だけで済むので時間的ロスが大幅に少なくて済みます。 (2) 募集条件だけではわからない交渉幅などの目安を持ってる不動産屋であれば、より良く割安感の高い物件紹介も有りお得です。 (3) 経済条件をはじめ設備的な面や移転日など多方面に渡った交渉まで行い、また契約のやりとり、レイアウトや内装、お引越し業者のご紹介までも行うので、本業にかける時間を充分に確保いただけます 過去、不動産屋に依頼して半強制的に契約させられた経験が有りますが御社は大丈夫ですか？ 当社は大丈夫です。 当社のモットーは (1) お客様のご希望に合致する、よりベストなものをご提供する。 (2) お客様が充分にご納得いただけるように数多く物件を見ていただき比較検討していただく。 です。いくら条件面が合致していても、契約寸前には「本当にこの物件で決めてしまって良いものだろうか？」と不安に思うものです。そうならない為にも可能な限りの物件を見ることが重要です。数多く物件を見ることで比較検討ができ、納得感が違ってきます。時間の許す限り物件をご覧いただきたいと思います。 条件面 賃貸事務所の家賃が相当値下がりしていると聞きますがいくら位なのですか？ 金額は立地条件や築年数、設備面等によって異なるので一言では答えられません。たとえば同じ最寄り駅物件でも駅から3分と5分では金額が変わりますし、同じ距離でも築年数や設備によっても変わります。又、大通りに面しているか否かでも違います。ただ言えるのはバブル崩壊以降、物件によって異なりますが賃料が30〜50％位は下がっています。少なくともバブル期に移転して以来、そのままのお客様は移転することで経費削減にはつながるかも知れません。 空室状況 なぜこんなに空室が増えたのですか？ 原因としては以下の点があげられます。 (1) 事務所面積の縮小移転によるもの (2) 倒産や合併によるもの (3) 中心部から周辺地域への事務所移転によるもの 中でも(1)については補足説明を加えると･･･　景気の良い時期に人員の拡大に伴って事務所面積の拡大がされました。近年、景気が悪くなることで人員の削減を行いました。今まで仮に100坪借りてられたものを50坪に縮小することで市場に50坪の空室が増えることとなりました。

見学物件数の目安 以前物件を探した時、3件くらいしか見学せずに決めてしまったので、他にも良いのがあったのでは・・・と不満に思いました。他の会社様は何件くらいの物件を見て決めてられるのですか？ 不動産屋によって見学件数が違っています。当社では1社のお客様につき約10〜15件の物件を見学いただくことをお勧めいたします。比較検討と相場感を知っていただく、納得していただく意味でも必要件数だと思っております。 不動産会社のセレクト条件 新事務所を真剣に探したいと思ってますが、本業が忙しくなかなか探しに行く時間がありません。どうすればいいのですか？ 当社の場合、わざわざ足を運んでいただかなくても電話等でご依頼いただければ営業マンをお伺いさせます。その際、ご希望条件と望まれる使い勝手をお伝えいただければそれに見合う物件をご紹介させていただき、それらの的をついた物件の見学だけで済むので時間的ロスが大幅に少なくて済みます。見学をせずにお決めになられるのだけはおやめになられた方が懸命です。 不動産屋数社に依頼した方が数多い物件収集ができて良いとは思うのですが、その都度、商談する時間がもったいないと思ってます。物件情報をたくさん持っている不動産屋はないのですか？ 当社の場合、大阪、京都、神戸等のオフィス街の中心地域の全てのオフィスビル情報はほぼ網羅しております。数多い情報収集をしたい方にはご満足いただける情報量をご提供致します。 事務所探しに始まって、レイアウトや内装工事、什器備品の手配、引越しに至るまでも提案してもらえる不動産屋はないものでしょうか？ 当社にご依頼いただければ事務所探しやレイアウト、内装工事、什器備品、引越し業者に至るまでのご提案をさせていただけます。もちろん事務所探し、レイアウトや内装他の見積もりには一切費用を頂戴致しません。他社と比較する上でもご参考にしていただければと思います。 契約面積と実質面積の相違 現事務所の面積が契約面積と比較した場合、どうも小さいようですが本当に契約面積分あるのですか？それによって今回探そうとする事務所の面積が変わってくるのではありませんか？ たとえば大阪の場合を例にすると、全体の約80％程度のビルは少なからず契約面積に一部共用部分の面積が入っているようです。共有率は物件によってまちまちですが、共有率の高いもので契約面積に対して30％も含んでいたり、また件数的に一番多いのが契約面積に対して15〜20％という具合です。近年は契約面積に一部共有部分を含む考え方も改められるケースも多くなり、壁芯計算での契約(NET契約)が増えてきています。以上のようなことで契約面積と実際の事務所面積が違ってくる場合も多いので、物件をお探しになられる場合は実質面積(壁芯面積)がいくらあるのかを確認して下さい。 地震対策 現事務所が古いため大地震に耐えられるかどうか不安です。どういう物件であれば大地震にも耐えられるのですか？ 新耐震構造のビルならば、阪神大震災級以上の大地震でも大丈夫といわれます(限界は経験が無い為、不明ですが)。法改正により、1981年以降に計画されたビルについては耐震構造の基準が厳しくなり、新耐震構造として今に至ってます。ただ、竣工が1981年以前のものでも特殊な構造をもった物件も有りますし、近年、補強されたビルも有るので、物件毎に確認するようにして下さい。 事務所面積目安 新規に事務所をと考えています。商談ルームと応接室も確保したいのですが社員1人に付き何坪程度の面積があればよいのか概算で教えて下さい？ 物件の形状や職種、また商談ルーム、会議室等の面積比率によっても変わりますが、目安として社員1人に付き2坪強〜2.5坪位が良いと思います。計算例として、社員が40人であれば40人×2坪強=80坪強 の面積が有れば商談ルームや応接室も確保できるでしょう。又、少し余裕をみて100坪程度となります。例外として外資系の会社などは1人当たり約3坪計算のところも多いようです。

契約前の条件確認 手付金を入金する寸前の段階なのですが、不動産屋から貸主に交渉していただいて折り合ったという賃料の金額を、口頭ベースでしかいただいてません。本当にその金額なのかどうか心配なのですが、確認する良い方法はないものでしょうか？ 不動産屋に重要事項説明書の交付及び説明をするよう要求して下さい。宅地建物取引業法では、契約前には必ず重要事項説明書を交付し説明することを不動産屋は義務づけられています。これはお客様を保護するための法律であり、必ず省略できないものとなっております。契約にかかわる重要な事項が記載されていますので充分に確認して下さい。 契約前の契約書内容確認 契約前までには、事前に契約書の内容を確認しておきたいと思うのですが、契約前なのに頂けるものなのでしょうか？ 当社では契約前、事前に契約書の雛形をお客様にお渡しするようにしております。既に現時点で他社不動産屋にご依頼されられているのであれば、契約時までにじっくりと契約内容の確認を行っていただくことは重要ですので、雛形を要求していただけば良いと思います。

内装等の業者セレクト 原状回復や内装工事、引越し等、各業者と打合せするのに時間を費やすので本業が手につきません。何とかならないものですか？ 当社にご相談いただければ原状回復や内装工事、什器備品購入、引越し等を一手にお引き受けできる業者をご紹介させていただきます。窓口が一社で全てに対してのお打合せができるので時間の節約にはもってこいです。もちろん紹介料や見積もりには一切費用を頂戴致しません。他社と比較する上でもご参考にしていただければと思います。

※お問い合わせ及び資料請求に関しましては、一切費用は発生致しません。お気軽にお問い合わせ下さい。

Copyright(c) 2004 Office Building Information System All Rights Reserved.